Советы по покупке дома/квартиры на Банном

В период неопределенности и глобальных геополитических изменений многие ищут способы сохранения и приумножения своих средств. Одним из вариантов уберечь свои накопления — купить недвижимость на Банном или в Абзаково. Многие жители Магнитогорска и близлежащих городов и даже жители Москвы покупают недвижимость в этих местах притяжения.

На фотографии далее — Зеленая поляна, неофициальный центр курорта Банное. Зеленую поляну можно назвать курортной деревней, здесь находится наибольшее количество отелей, вилл, домов под сдачу. Не менее популярна у туристов западная сторона озера, там находится множество жилых комплексов, от которых в шаговой доступности ГЛЦ.

Курорты Банное и Абзаково отлично подходят для покупки жилья по следующим причинам:

• можно отдыхать самим (экологически чистый район, озера, горы и реки);
• можно заниматься бизнесом по сдаче жилья (хороший туристический поток);
• отличный вариант для распределения рисков в инвестициях (к примеру Магнитогорск это город с градообразующим предприятием, если ПАО «ММК» закроется работы не будет, недвижимость в Магнитогорске в миг обесценится, в то же время недвижимость на Банном распределит эти риски);

Из этой статьи вы узнаете как проверить землю приобретаемого объекта в окрестностях озера Якты-Куль (Башкирия), нужен ли риелтор, типы недвижимости, на что обратить внимание в самом объекте и какую ипотеку дают.

Нужен ли риелтор?

Искать объявления о продаже можно на различных сервисах, один из самых популярных в России это Авито, искать там можно по названию населенного пункта в Абзелиловском районе республики Башкортостан Зеленая поляна, д. Якты-Куль. При этом Авито по некоторым запросам объекты может не находить, хотя они есть, для этого рекомендуем воспользоваться поиском по карте. В случае если вы берете ипотеку, нанимать риелтора необязательно, банк сам заинтересован, чтобы клиента не обманули и служба безопасности проведет полную проверку объекта. Кстати большинство риелторов утверждают, что у них есть другие объявления, которых нет на сайтах, в 90% случаев это наглая ложь.

Риелтора можно нанять лишь в случае, когда вы приобретаете недвижимость оплачивая сразу всю сумму. Не надейтесь на то, что риелтор упростит Вам поиск, он будет предлагать ровно тоже самое, что размещено на Авито, Домклик, Циан и других сервисах, такой специалист больше нужен для помощи в проверке и оформлении. Рекомендуем вникать во все нюансы названий и определений при покупке жилья, учитывать различия между апартаментами и квартирами, ЖК и ТСЖ. Кстати апартаменты — это жилье для сдачи, куда нельзя прописаться.

Какие типы недвижимости есть на Банном?

• Отели — почти все отели Банного периодически продают номера в качестве квартир (студий/апартаментов) частным лицам. Возможно это связано с недостатком средств для поддержания бизнеса, однако это совсем не означает, что на Банном не снимают жилье. Обслуживание отеля обходится дороже чем жильё для частных лиц, они платят увеличенные налоги государству, оплачивают зарплату персоналу, обслуживают здания;
• Дома — это отдельно стоящие частные здания, как правило, имеют собственную огороженную территорию (много домов на 1 береговой линии озера Банное выкупили жители Москвы);
• Бунгало — изначально под бунгало подразумевали одноэтажную дачу без отопления, в последствии слово стало модным и им стали называть, в том числе и дома с отоплением. Бунгало на Банном представляют собой 1 и 2 этажные постройки соединённые между собой (условно несколько домов в ряд). Каждое бунгало имеет отдельный вход и может иметь территорию для барбекю;
• Таунхаус — это то же самое бунгало, но бунгало обычно строится несколько соединённых секций, а таунхаус может быть одним домом разделанным на два владельца, с разными входами;
• Квартиры — всем знакомое понятие.

На фото далее — первая береговая линия озера Банное, со стороны деревни Якты-Куль. На 1 береговой линии располагаются дорогие коттеджи с личными причалами и мини пляжами.

Если вы приобретаете недвижимость для себя стоит рассмотреть так же близлежащие деревни и поселки Кусимово, Ташбулатово, Кусимовский рудник, Геологоразведка и др.

На что обратить внимание при покупке недвижимости на Банном?

К покупке загородной недвижимости необходимо подходить со всей серьезностью, здесь больше подводных камней чем в городе. Множество тонкостей, которые необходимо тщательно проверить.
К основным этапам проверки можно отнести следующие шаги:

• проверка состояния недвижимости (внутри и снаружи);
• изучить индивидуальные особенности местности, найти такие особенности можно прочитав статью про соответствующий населенный пункт. К таким особенностям можно отнести: сильный перепад высот (ЖК у хребта Каранъялык), вследствие чего медленное движение постройки, наличие старинных шахт под землей по добыче марганца (Кусимовский рудник), спорные территории (Родина Делюкс) и др.;
• проверка документации, обратите внимание, что у строений с отдельным входом (дома, бунгало и др.) необходимо проверять значительно больше документов, чем у квартир, студий и апартаментов. Информацию об этих документах и проверке можно найти в интернете;
• кому принадлежит земля?! Это можно посмотреть в публичной кадастровой карте;
• как организованы коммунальные платежи, кто их устанавливает, кто является управляющей компанией (особенно это касается покупки квартир в отелях и базах отдыха);

На что обратить внимание в самом объекте:

• Необходимо узнать стоимость коммунальных платежей в зимнем сезоне (желательно увидеть квитанцию, в зимнее время, по причине того, что многие дома, в том числе многоэтажные оснащены газовыми котлами, зимой цены могут быть значительно выше);
• убедиться что выбранном объекте зимой тепло (многие жалуются на холод в жилье, в связи с сильными ветрами в данной местности);
• проверить наличие сотовой связи.

Вы можете задаться вопросом, а как проверить что в помещении тепло, при покупке летом? — отвечаем: многое можно увидеть в отзывах 2ГИС, ГУГл, сервисах бронирования жилья недома ру, суточно.ру и других. Многие объекты размещения сдаются, в свою очередь гости оставляют отзывы о проживании, можно найти понравившийся объект размещения в интернете. Если приобретаемая квартира ни разу не сдавалась, то можно увидеть отзывы в целом о доме (холодно или тепло, слышимость и другое).

Если в объявлении на продажу написано «только за наличный расчёт» — это означает, что банк на данный объект не одобрит ипотеку. Если Банк не одобрит ипотеку — значит с объектом, что то не так. Соответственно необходимо выяснить истинную причину продажи за наличный расчёт.

Особенности ипотечного кредитования в курортной местности

• Завышение — обычно не работает. Завышение — делают граждане, у которых нет первоначального взноса на жилье. В городе это работает, квартиру оценивают дороже, чем она есть на самом деле, договариваются с продавцом и указывают завышенную стоимость, таким образом можно не платить первоначальный взнос. В сельской местности такое завышение сделать значительно сложнее, особенно жителям других областей (не республика Башкортостан).
• Сельская ипотека до 3 % — на это так же лучше не рассчитывать, что бы попасть под эту программу нужно выполнить множество условий (переезд и работа в сельской местности и др). Помимо вышеописанного банки крайне неохотно предоставляют такую ипотеку, в стране всего несколько банков работающие с данной государственной программой.

Можно ли покупать у агентств?

Идеальный вариант покупка у собственника, он может рассказать историю и особенности строения, при этом покупка напрямую более выгодная (не содержит агентских надбавок). Однако часто хорошие варианты продаются именно агентствами. На Банном преимущественно работают следующие агентства недвижимости: Монтера групп, монтера курорт, недвижимость Магнитогорска, Аврора, Надежда и другие. При этом у некоторых агентств сомнительная репутация. Помимо этого есть частные риелторы, которые так же перепродают жилье.

Сколько можно заработать при сдаче недвижимости на Банном?

Рентабельность и примерный доход можно рассчитать по формуле далее. Просим обратить внимание, формула была составлена на основании реального опыта сдачи квартира на Банном (поэтому с домами ситуация может отличаться). В среднем квартира на Банном имеет занятость 50% года (т.е. из 365 дней 182 дня). Конечно многое зависит от места цен и других факторов это среднее (обычно от 35 до 75% года занято). Расчёт производился с учетом посуточной аренды, это самый выгодный вариант.

Чистая прибыль за год = (182 * средняя стоимость сдачи 1 суток) — квартплата и сопутствующие расходы.

*Гос — органы пока лояльно относятся к сдаче жилья в аренду частными лицами, поэтому расчет произведен без регистрации ИП/самозанятым и налогов.
Разберём переменные формулы:

• Чистая прибыль — ваш чистый годовой доход;
• 182 — количество дней, предположим что квартира была в аренде 182 дня за год. Данный бизнес имеет большую подверженность сезонности. Весной и осенью снимают крайне редко. Зимой спрос возрастает после оснеживания трасс и запуска горнолыжного комплекса;
• средняя стоимость 1 суток — это самое сложное, нужно посмотреть почем сдают конкуренты (найти похожий на рассматриваемый объект размещения). При этом нужно учитывать что весной и осенью цены традиционно падают, а в новогодние праздники достигают своего пика (маленькие квартиры сдают от 5 000 р в сутки).
• квартплата и сопутствующие расходы — можно вычислить исходя из квитанций или со слов продавца, при этом нужно учитывать зимний и летний тариф.

Сдача квартиры на Банном (при условии покупки за наличный расчёт и без надежды на быструю окупаемость) — однозначно безубыточный и прибыльный бизнес, но многое зависит от сдающего. Сдача жилья посуточно — это не только работа с гостями и телефоном, но и постоянное обновление объявлений, цен на сайтах бронирования жилья, слежение за тарифами конкурентов.

Стоимость квартир с 2019 года на курорте поднялась более чем в 2 раза (это соответствует общероссийской тенденции, но рост составил больше чем в близлежащих городах). Поэтому покупка недвижимости 2019 г на Банном однозначно была выгодной. Выгодно ли покупать недвижимость на Банном сейчас? С учётом возросшей стоимости недвижимости и срока окупаемости можно ответить — нет, однако это покажет только время (вполне возможно, что рост недвижимости продолжится).

Как правильно сдавать недвижимость?

• Качественное описание и фото (+3Д);
• разместить на всех возможных сервисах бронирования жилья;
• если не снимают, следить за ценами и условиями конкурентов;
• следить за профилем (отзывы);
• говорить с гостями (что бы дали высокую оценку).