Советы по покупке дома/квартиры на Банном и в Абзаково

Покупка недвижимости на курорте Банное — это не только приобретение жилья для отдыха, но и стратегическая инвестиция. В условиях экономической нестабильности такой актив помогает диверсифицировать риски и сохранить капитал. Именно поэтому спрос на дома и квартиры здесь стабильно растет среди жителей Магнитогорска, Уфы, Челябинска и даже Москвы.

На фотографии далее — Зеленая поляна, неофициальный центр курорта Банное. Зеленую поляну можно назвать курортной деревней, здесь находится наибольшее количество отелей, бунгало, домов под сдачу. Не менее популярна у туристов западная сторона озера, там находится множество жилых комплексов, от которых в шаговой доступности ГЛЦ.

Курорты Банное и Абзаково отлично подходят для покупки жилья по следующим причинам:

• можно отдыхать самим (экологически чистый район, озера, горы и реки);
• можно заниматься бизнесом по сдаче жилья (хороший туристический поток);
• отличный вариант для распределения рисков в инвестициях (к примеру Магнитогорск это город с градообразующим предприятием, если ПАО «ММК» закроется работы не будет, недвижимость в Магнитогорске в миг обесценится, в то же время недвижимость на Банном распределит эти риски).

Из этой статьи вы узнаете как проверить землю приобретаемого объекта в окрестностях озера Якты-Куль (Башкирия), нужен ли риелтор, типы недвижимости, на что обратить внимание в самом объекте и какую ипотеку дают.

Нужен ли риелтор?

Искать объявления о продаже можно на различных сервисах, один из самых популярных в России это Авито, искать там можно по названию населенного пункта в Абзелиловском районе республики Башкортостан Зеленая поляна, д. Якты-Куль. При этом Авито по некоторым запросам объекты может не находить, хотя они есть, для этого рекомендуем воспользоваться поиском по карте. В случае если вы берете ипотеку, нанимать риелтора необязательно, банк сам заинтересован, чтобы клиента не обманули и служба безопасности проведет полную проверку объекта. Важно знать: заявления многих риелторов об «эксклюзивных» объектах, которых нет в открытом доступе, часто не соответствуют действительности. В 90% случаев вы можете найти те же варианты самостоятельно на Avito, ЦИАН или ДомКлик.

Риелтора имеет смысл нанимать в двух случаях: 1) если вы покупаете объект за наличный расчет и хотите перестраховаться на этапе проверки документов; 2) если вы физически не можете часто приезжать на просмотры и делегируете поиск. Не надейтесь на то, что риелтор упростит Вам поиск, он будет предлагать ровно тоже самое, что размещено на Авито, Домклик, Циан и других сервисах, такой специалист больше нужен для помощи в проверке и оформлении. Рекомендуем вникать во все нюансы названий и определений при покупке жилья, учитывать различия между апартаментами и квартирами, ЖК и ТСЖ. К примеру апартаменты — это жилье для сдачи, куда нельзя прописаться.

Какие типы недвижимости есть на Банном?

• Отели — Многие отели продают номера как отдельные апартаменты. Это специфический тип недвижимости: вы покупаете комнату в здании с гостиничной инфраструктурой. Плюсы: есть ресепшен, уборка территорий. Минусы: высокие коммунальные платежи (расходы на содержание всего отеля), ограничения по самостоятельному управлению, часто нельзя прописаться. Подходит для пассивных инвесторов, не планирующих лично заниматься сдачей;
• Дома — это отдельно стоящие частные здания, как правило, имеют собственную огороженную территорию (много домов на 1 береговой линии озера Банное выкупили жители Москвы);
• Бунгало — изначально под бунгало подразумевали одноэтажную дачу без отопления, в последствии слово стало модным и им стали называть, в том числе и дома с отоплением. Бунгало на Банном представляют собой 1 и 2 этажные постройки соединённые между собой (условно несколько домов в ряд). Каждое бунгало имеет отдельный вход и может иметь территорию для барбекю;
• Таунхаус — это то же самое бунгало, но бунгало обычно строится несколько соединённых секций, а таунхаус может быть одним домом разделанным на два владельца, с разными входами;
• Квартиры — всем знакомое понятие.

На фото далее — первая береговая линия озера Банное, со стороны деревни Якты-Куль. На 1 береговой линии располагаются дорогие коттеджи с личными причалами и мини пляжами.

Если вы приобретаете недвижимость для себя стоит рассмотреть так же близлежащие деревни и поселки Кусимово, Ташбулатово, Кусимовский рудник, Геологоразведка и другие. Чем дальше от курорта, тем дешевле жилье.

На что обратить внимание при покупке недвижимости на Банном?

Покупка курортной недвижимости — это повышенные риски. Чтобы избежать проблем, используйте этот пошаговый чек-лист:

• проверка состояния недвижимости (внутри и снаружи);
• изучить индивидуальные особенности местности, найти такие особенности можно прочитав статью про соответствующий населенный пункт. К таким особенностям можно отнести: сильный перепад высот (постройки у хребта Каранъялык), наличие старинных шахт под землей по добыче марганца (Кусимовский рудник), спорные территории (Родина Делюкс) и др.;
• проверка документации, обратите внимание, что у строений с отдельным входом (дома, бунгало и др.) необходимо проверять значительно больше документов, чем у квартир, студий и апартаментов. Информацию об этих документах и проверке можно найти в интернете;
• кому принадлежит земля?! Это можно посмотреть в публичной кадастровой карте;
• как организованы коммунальные платежи, кто их устанавливает, кто является управляющей компанией (особенно это касается покупки квартир в отелях и базах отдыха);

На что обратить внимание в самом объекте:

• Необходимо узнать стоимость коммунальных платежей в зимнем сезоне (желательно увидеть квитанцию, в зимнее время, по причине того, что многие дома, в том числе многоэтажные оснащены газовыми котлами, зимой цены могут быть значительно выше);
• убедиться что выбранном объекте зимой тепло (многие жалуются на холод в жилье, в связи с сильными ветрами в данной местности);
• проверить наличие сотовой связи.

Вы можете задаться вопросом, а как проверить что в помещении тепло, при покупке летом? — отвечаем: многое можно увидеть в отзывах 2ГИС, ГУГл, сервисах бронирования жилья недома ру, суточно.ру и других. Многие объекты размещения сдаются, в свою очередь гости оставляют отзывы о проживании, можно найти понравившийся объект размещения в интернете. Если приобретаемая квартира ни разу не сдавалась, то можно увидеть отзывы в целом о доме (холодно или тепло, слышимость и другое).

Если в объявлении на продажу написано «только за наличный расчёт» — это означает, что банк на данный объект не одобрит ипотеку. Если Банк не одобрит ипотеку — значит с объектом, что то не так. Соответственно необходимо выяснить истинную причину продажи за наличный расчёт.

Особенности ипотечного кредитования в курортной местности

• Завышение — обычно не работает. Завышение — делают граждане, у которых нет первоначального взноса на жилье. В городе это работает, квартиру оценивают дороже, чем она есть на самом деле, договариваются с продавцом и указывают завышенную стоимость, таким образом можно не платить первоначальный взнос. В сельской местности такое завышение сделать значительно сложнее, особенно жителям других областей (не республика Башкортостан).
• Сельская ипотека под 3%: Теоретически доступна, но на практике малоприменима для курортной недвижимости. Основное условие — переезд на постоянное место жительства и трудоустройство в сельском поселении, а так же возраст здания не более 5 лет. Для инвесторов и тех, кто покупает жилье для отдыха, эта программа, как правило, не подходит.

Можно ли покупать у агентств?

Идеальный вариант покупка у собственника, он может рассказать историю и особенности строения, при этом покупка напрямую более выгодная (не содержит агентских надбавок). Однако часто хорошие варианты продаются именно агентствами. На Банном преимущественно работают следующие агентства недвижимости: Монтера групп, монтера курорт, недвижимость Магнитогорска, Аврора, Надежда и другие. При этом у некоторых агентств сомнительная репутация. Помимо этого есть частные риелторы, которые так же перепродают жилье.

Сколько можно заработать при сдаче недвижимости на Банном?

Рентабельность и примерный доход можно рассчитать по формуле далее. Просим обратить внимание, формула была составлена на основании реального опыта сдачи квартира на Банном (поэтому с домами ситуация может отличаться). В среднем квартира на Банном имеет занятость 50% года (т.е. из 365 дней 182 дня). Конечно многое зависит от места цен и других факторов это среднее (обычно от 35 до 75% года занято). Расчёт производился с учетом посуточной аренды, это самый выгодный вариант.

Чистая прибыль за год = (182 * средняя стоимость сдачи 1 суток) — квартплата и сопутствующие расходы.

*Гос — органы пока лояльно относятся к сдаче жилья в аренду частными лицами, поэтому расчет произведен без регистрации ИП/самозанятым и налогов.
Разберём переменные формулы:

• Чистая прибыль — ваш чистый годовой доход;
• 182 — количество дней, предположим что квартира была в аренде 182 дня за год. Данный бизнес имеет большую подверженность сезонности. Весной и осенью снимают крайне редко. Зимой спрос возрастает после оснеживания трасс и запуска горнолыжного комплекса;
• средняя стоимость 1 суток — это самое сложное, нужно посмотреть почем сдают конкуренты (найти похожий на рассматриваемый объект размещения). При этом нужно учитывать что весной и осенью цены традиционно падают, а в новогодние праздники достигают своего пика (маленькие квартиры сдают от 5 000 р в сутки).
• квартплата и сопутствующие расходы — можно вычислить исходя из квитанций или со слов продавца, при этом нужно учитывать зимний и летний тариф.

Сдача квартиры, при условии покупки за наличный расчёт и без надежды на быструю окупаемость — однозначно безубыточный и прибыльный бизнес, но многое зависит от сдающего. Сдача жилья посуточно — это не только работа с гостями и телефоном, но и постоянное обновление объявлений, цен на сайтах бронирования жилья, слежение за тарифами конкурентов.

Стоимость квартир с 2019 года на курорте поднялась более чем в 2 раза — это соответствует общероссийской тенденции, но рост составил больше чем в близлежащих городах. Поэтому покупка недвижимости 2019 г на Банном однозначно была выгодной.

Стоит ли покупать недвижимость на Банном в 2026 году?

Как правильно сдавать недвижимость?

• Качественное описание и фото (+3Д);
• разместить на всех возможных сервисах бронирования жилья;
• если не снимают, следить за ценами и условиями конкурентов;
• следить за профилем (отзывы);
• говорить с гостями, что бы дали высокую оценку.